建筑工程（住宅楼）一般成本价剖析

  
    配套费用包括小区设施建设费，其中基础设施费方面，包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电话等市政配套以及道路等基础设施费用。小区配套设施费方面，包括开发小区内发生，可计入房屋开发成本的而不能有偿转让的公共配套设施费用，如配电房、水塔、会所、车库等设施支出。 
管理费包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费用、贷款利息等硬性成本出和各种隐性支出（如公关费和行贿等各种开支）。这些费用难以量化和测算，不确定性极大。 如广告、策划、销售代理费：一般在30～200元/平方米，高者可达500元/平方米。更大的一块是开发商资金成本，包括利率和为获得贷款所花费的公关成本，一般为400元/平方米左右。房地产是个吸金行业，对资金需求极大，在房地产景气时期，可通过资金杠杆效应获得巨大利益，但过高的负债率或缺少现金流，极易造成资金链断裂，所以，房地产是高回报行业，也是高风险行业，略高于社会平均利润也可接受。
    开发商的利润，根据房地产上市公司的公告，房地产企业，净利润率在20%左右，略高于社会平均利润，却与民众的实际感受有很大差异，而根据胡润富豪排行榜，中国房地产商不仅排名居前而且数据也占绝对多数，房地产绝对是暴利行业。根据我的估算，房地产业的净利润率在30%左右，最高可达100%，甚至更多。特别是有些开发商运气好，前期低价拿地而房子销售正好遇上房市大牛市，这时他的利润是相当可观，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地价格极高，又正好遇上调控，那么房价销售价格可能不及当时拿地时的楼板价。
    土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和。首先是区片基准地价，其次是日期修正系数，5年前取得的土地价格极便宜，土地价格的爆涨是近几年的事。如根据地价动态监测体系公布：2004年底的住宅用地地价指数为1.02%；2007年第一、二季度为2.83%、2.11%。翻了一番还多。土地费一般二线城市市区为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算楼面价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算楼面价为：1500～3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方楼面造； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况。
建安成本包括土建、安装、装修、室外绿化景观等。我们以小高层为例，分析建筑成本构成。土建造价约为1380元/平方米左右（毛坯），安装造价130元/平方米左右，这相对固定，装修费用根据装修标准而定，从1000至10000元/平方米不等。万科的建安成本已经达到3500元/平方米了，因为万科的房子是装修交付的，而非一般的毛坏房。

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