浅谈地产公司全过程造价成本管理

    第1.工程前期的工程投资估算工作：
        一个地产公司在拿地之后的重要内容就是结合当地城市总体规划及市场需求进行该地块的详细规划方案设计与研究，在这个过程中需要成本造价管理部门根据过去的造价数据库及时配合研发部门提供控制在一定误差范围内的工程成本投资估算，以供地产财务部门合理估算投资收益率，并根据优选后的方案合理制定工程成本控制目标。
        在这个环节我重点提出造价数据库的概念，这是造价工程师需要重视的第1个环节，平时应做好已完工程全部造价资料的整理、归类、分析与总结，其重要目的就是供工程造价投资估算之用。
    第2.工程开工前的施工招标管理工作：
        在地产公司编制施工招标文件前要做好以下工作：A是根据施工技术要求合理进行标段划分；B是合理确定施工分包范围；C是合理确定甲供材料及甲方认价材料范围；D是合理确定施工招标文件的其他重要内容。
        这里重点介绍B、C两项：
        1是施工分包范围，现在大多数地区还在执行定额计价，作为造价工程师，不但要熟悉国家及地方的定额单价，还要熟悉当地的分项工程单价的实际市场单价，定额单价与市场单价进行对比，当市场单价明显低于定额单价时，此分项工程适宜进行施工分包，比如大家常熟悉的门窗工程、消防工程、设备安装工程、防水工程等通常都会列于施工招标的分包范围内；
        2是合理确定甲供材料及甲方认价范围：在施工材料定价时，通常依据的标准也是两点，A是常见的地方建委部门定期（每季、月）公布的建材市场基准价格（简称栏头价），B是市场实际单价；而这两者之间有些材料价格悬殊也较大，当市场实际单价明显低于栏头价时，这类材料适合甲方供应，再是有些材料分类很细，不同的材料品种价格悬殊很大，而栏头价通常取的是一部分材料的平均价，这类材料就适宜甲方认价。
    第3.了解分析主要材料价格的波动原因及方向，合理规避价格高峰期，适时合理分阶段的组织设备及材料采购及进场时间，从而使有限的资金得到合理节约使用。
        经济学原理告诉我们，影响材料价格的最主要因素无非是两个方面：一是成本二是供求关系，比如说建筑市场需求量最大的钢材市场，当今年上半年铁矿石成本继续快速上涨时，也带来了钢材价格的快速上扬；而当下半年次贷危机演变为经济危机时，随着需求市场的快速回落，钢材价格又是大幅下滑；其实同时影响成本与供求的还有一个宏观经济面的影响，随着我国宏观经济在07年第三季度的筑顶，即使没有次贷危机宏观经济也必然要进入一段持续的低迷期，随着经济的下行，必然带来需求的下降，从而会带来钢材价格及铁矿石价格的陆续走低。

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